Une flaque d’eau dans la cage d’escalier, une marche glissante, une chute — et des blessures qui bouleversent un quotidien. Vient alors la question que se posent toutes les victimes d’un accident de la vie courante survenu dans un immeuble : qui doit m’indemniser ? Un jugement obtenu par Maître Lionel SARFATI devant le tribunal judiciaire de Marseille, le 17 février 2026, apporte une réponse limpide — y compris lorsque trois assureurs se renvoient la responsabilité.
Syndic ou syndicat des copropriétaires ? La distinction qui change tout
Dans le langage courant, on dit volontiers que « le syndic est responsable ». L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 désigne toutefois le syndicat des copropriétaires, personne morale regroupant les copropriétaires, comme responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Le syndic en est le mandataire chargé de la gestion. L’action peut donc être dirigée contre le syndicat et, si la garantie est acquise, directement contre son assureur. Selon les faits, cette voie n’exclut pas une action distincte contre le syndic pour une faute personnelle, une entreprise d’entretien, un occupant ou un autre gardien.
Une responsabilité de plein droit, au bénéfice de tous
Depuis la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 14 n’exige plus de prouver spécialement un vice de construction ou un défaut d’entretien. La victime doit néanmoins établir la réalité du dommage et son origine dans les parties communes. Cette responsabilité objective n’interdit pas au syndicat d’invoquer une cause étrangère ; selon les circonstances, la faute causale de la victime peut conduire à une réduction, et une exonération totale suppose que les conditions en soient réunies.
Ce régime spécial est distinct de la responsabilité du fait des choses prévue à l’article 1242, alinéa 1er, du Code civil, qui peut aussi être invoquée lorsque ses conditions sont réunies. Sur ce second fondement, si la chose est inerte, la victime doit notamment établir qu’elle a été l’instrument du dommage par son état ou sa position anormale. C’est précisément le raisonnement retenu dans notre affaire, le tribunal jugeant que le syndicat « répond directement envers la victime », et ce « quelle que soit sa qualité : tiers, copropriétaire ou locataire dans l’immeuble », de l’accident causé par un « élément inerte en situation anormale » — en l’espèce, des marches d’escalier mouillées.
L’affaire jugée : une fuite d’eau, un escalier glissant, trois assureurs qui se renvoient la balle
Le 7 novembre 2022, Monsieur M. chute dans l’escalier des parties communes d’un immeuble marseillais. Les marches ont été rendues glissantes par une fuite d’eau provenant d’un chauffe-eau — un cumulus installé dans les parties communes, au-dessus de l’escalier, mais alimentant un appartement privatif. Les marins-pompiers interviennent le jour même pour une « personne blessée suite à une chute ».
Devant le tribunal, trois assureurs se retrouvent en défense : celui du syndicat des copropriétaires (GAN ASSURANCES), celui de la locataire de l’appartement desservi par le cumulus (MACIF), et celui du bailleur de cet appartement (MMA IARD). Chacun conteste la matérialité de l’accident ou le lien de causalité et désigne un autre intervenant comme responsable. Cette pluralité de positions peut compliquer la démarche de la victime si l’origine du dommage et les responsabilités ne sont pas méthodiquement établies.
La preuve, nerf de la guerre
Face à des assureurs qui contestaient jusqu’à la réalité de la chute, le dossier de preuve a fait la décision. Un constat d’huissier a établi la position du cumulus au-dessus de l’escalier des parties communes. Deux témoignages — dont l’un recueilli par l’huissier lui-même — ont confirmé les circonstances de la chute, corroborés par la déclaration de sinistre. L’attestation d’intervention des marins-pompiers a daté et objectivé les blessures. Et pièce maîtresse : l’ordre d’intervention adressé par le syndic au plombier pour réparer la fuite du cumulus — la copropriété avait elle-même documenté la défaillance qu’elle contestait ensuite au procès.
Le tribunal en a déduit que la matérialité de l’accident et son origine — des marches « rendues anormalement glissantes » par la fuite — étaient établies. La leçon vaut pour toutes les victimes : chaque document compte, et les écrits de la copropriété elle-même sont souvent les meilleurs alliés du dossier.
Qui paie à la fin ? Le jeu des recours entre assureurs
Le tribunal condamne l’assureur du syndicat des copropriétaires à indemniser la victime. Puis il organise la répartition finale de la charge : la locataire, tenue d’entretenir le chauffe-eau et d’alerter le bailleur en cas de grosses réparations, n’avait fait ni l’un ni l’autre — son assureur devra donc garantir intégralement l’assureur du syndicat. Le bailleur, lui, est mis hors de cause : rien n’établissait que la fuite relevât des grosses réparations à sa charge.
Un dernier point mérite l’attention. Monsieur M. figurait encore sur le bail de l’appartement, et les assureurs ont tenté de lui opposer sa propre qualité pour lui imputer le défaut d’entretien du cumulus. Peine perdue : il n’occupait plus les lieux depuis 2020, situation de fait opposable au syndicat des copropriétaires, qui n’est pas partie au bail. Aucune faute ne pouvait donc lui être reprochée. La tentative de retourner le statut de la victime contre elle-même a échoué.
Ce que le tribunal a décidé
L’assureur du syndicat des copropriétaires est condamné à indemniser Monsieur M. des conséquences de l’accident, l’assureur de la locataire devant le relever et garantir intégralement. L’assureur du bailleur est mis hors de cause. Une expertise médicale judiciaire est ordonnée pour évaluer l’ensemble des préjudices, et une provision est allouée à la victime, avec exécution provisoire de droit.
Conformément aux règles déontologiques de la profession d’avocat, la décision citée est réelle et intégralement anonymisée ; les résultats obtenus dans un dossier ne préjugent pas de l’issue d’autres dossiers.
Et maintenant ? Expertise médicale et provision
La responsabilité étant tranchée, s’ouvre la seconde phase : l’évaluation du préjudice. L’expertise médicale judiciaire ordonnée par le tribunal couvre l’intégralité des postes de la nomenclature Dintilhac — déficits fonctionnels, souffrances endurées, incidence professionnelle, assistance par tierce personne, préjudice d’agrément… La provision de 2 000 € allouée, assortie de l’exécution provisoire, permet à la victime de faire face sans attendre. À ce stade, l’assistance d’un médecin-conseil de victime et d’un avocat permet de préparer le débat médical, de documenter chaque poste et de contrôler le chiffrage proposé, sans préjuger du montant finalement retenu.
Les bons réflexes après une chute dans un immeuble
Faites constater rapidement les lésions et identifiez les témoins. Photographiez les lieux — flaque, marche, éclairage — avant que les traces ne disparaissent. Signalez l’incident au syndic par écrit et conservez sa réponse : dans l’affaire présentée, l’ordre d’intervention adressé au plombier a constitué une pièce importante. Si les désordres persistent, un constat de commissaire de justice peut figer la situation. Toute offre doit ensuite être rapprochée des responsabilités établies et du dommage évalué avant d’être acceptée.
Questions fréquentes
Je suis locataire ou simple visiteur : puis-je agir contre le syndicat des copropriétaires ?
Oui. Le syndicat répond directement envers la victime, quelle que soit sa qualité — tiers, copropriétaire ou locataire de l’immeuble —, dès lors que le dommage a son origine dans les parties communes.
Dois-je prouver une faute du syndicat des copropriétaires ?
Non sur le fondement de l’article 14 : la victime doit établir le dommage et son origine dans les parties communes, sans avoir à prouver une faute du syndicat. Le caractère anormal de la chose devient en revanche déterminant si l’action repose aussi sur l’article 1242 et porte sur une chose inerte. Une cause étrangère ou une faute causale de la victime peut modifier l’étendue de la réparation selon les circonstances.
Le syndic est-il responsable à la place du syndicat ?
Non : le débiteur de l’indemnisation est le syndicat des copropriétaires, personne morale regroupant tous les copropriétaires. Le syndic n’est que son mandataire chargé de la gestion ; sa responsabilité personnelle suppose une faute de gestion et relève d’un terrain distinct.
Que se passe-t-il si les assureurs se renvoient la responsabilité ?
C’est très fréquent. La victime peut attraire l’ensemble des assureurs concernés devant le tribunal, qui condamne le responsable à l’indemniser puis tranche les recours entre assureurs — exactement ce qui s’est produit dans l’affaire commentée. La victime n’a pas à attendre l’issue de leurs querelles internes.
Victime d’une chute dans un immeuble ?
Maître Lionel SARFATI, exclusivement dédié à la défense des victimes, identifie le responsable, constitue la preuve et présente une demande d’indemnisation complète, adaptée au dossier. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.
Premier rendez-vous gratuit 04 96 11 11 85Décision liée : Chute chez un proche : l’assurance habitation doit indemniser intégralement la victime.
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