Chute dans les parties communes : le syndicat des copropriétaires doit indemniser la victime

Une flaque d’eau dans la cage d’escalier, une marche glissante, une chute — et des blessures qui bouleversent un quotidien. Vient alors la question que se posent toutes les victimes d’un accident de la vie courante survenu dans un immeuble : qui doit m’indemniser ? Un jugement obtenu par le cabinet devant le tribunal judiciaire de Marseille, le 17 février 2026, apporte une réponse limpide — y compris lorsque trois assureurs se renvoient la responsabilité.

Syndic ou syndicat des copropriétaires ? La distinction qui change tout

Dans le langage courant, on dit volontiers que « le syndic est responsable ». Juridiquement, ce n’est pas lui le débiteur de l’indemnisation. Le syndic n’est que le gestionnaire, mandataire chargé d’administrer l’immeuble. Le véritable responsable est le syndicat des copropriétaires : la personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires et qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes — escaliers, halls, couloirs, toitures, canalisations collectives. C’est contre lui, et contre son assureur, que l’action de la victime doit être dirigée.

Une responsabilité de plein droit, au bénéfice de tous

Depuis la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, la victime n’a même plus à démontrer un vice de construction ou un défaut d’entretien : il suffit que le dommage ait son origine dans les parties communes. C’est une responsabilité de plein droit, sans faute à prouver, dont le syndicat ne s’exonère qu’en établissant une cause étrangère — force majeure ou faute de la victime ayant causé l’entier dommage.

Ce régime spécial se combine avec la responsabilité du gardien de la chose, prévue à l’article 1242, alinéa 1^er, du Code civil : gardien des parties communes, le syndicat répond du dommage causé par un élément inerte dès lors que celui-ci se trouvait dans un état ou une position anormale. C’est précisément le raisonnement retenu dans notre affaire, le tribunal jugeant que le syndicat « répond directement envers la victime », et ce « quelle que soit sa qualité : tiers, copropriétaire ou locataire dans l’immeuble », de l’accident causé par un « élément inerte en situation anormale » — en l’espèce, des marches d’escalier mouillées.

L’affaire jugée : une fuite d’eau, un escalier glissant, trois assureurs qui se renvoient la balle

Le 7 novembre 2022, Monsieur M. chute dans l’escalier des parties communes d’un immeuble marseillais. Les marches ont été rendues glissantes par une fuite d’eau provenant d’un chauffe-eau — un cumulus installé dans les parties communes, au-dessus de l’escalier, mais alimentant un appartement privatif. Les marins-pompiers interviennent le jour même pour une « personne blessée suite à une chute ».

Devant le tribunal, trois assureurs se retrouvent en défense : celui du syndicat des copropriétaires (GAN ASSURANCES), celui de la locataire de l’appartement desservi par le cumulus (MACIF), et celui du bailleur de cet appartement (MMA IARD). Leur stratégie commune ? Chacun conteste la matérialité de l’accident, conteste le lien de causalité — et désigne son voisin comme le véritable responsable. Un grand classique, dont la victime fait presque toujours les frais lorsqu’elle n’est pas défendue.

La preuve, nerf de la guerre

Face à des assureurs qui contestaient jusqu’à la réalité de la chute, le dossier de preuve a fait la décision. Un constat d’huissier a établi la position du cumulus au-dessus de l’escalier des parties communes. Deux témoignages — dont l’un recueilli par l’huissier lui-même — ont confirmé les circonstances de la chute, corroborés par la déclaration de sinistre. L’attestation d’intervention des marins-pompiers a daté et objectivé les blessures. Et pièce maîtresse : l’ordre d’intervention adressé par le syndic au plombier pour réparer la fuite du cumulus — la copropriété avait elle-même documenté la défaillance qu’elle contestait ensuite au procès.

Le tribunal en a déduit que la matérialité de l’accident et son origine — des marches « rendues anormalement glissantes » par la fuite — étaient établies. La leçon vaut pour toutes les victimes : chaque document compte, et les écrits de la copropriété elle-même sont souvent les meilleurs alliés du dossier.

Qui paie à la fin ? Le jeu des recours entre assureurs

Le tribunal condamne l’assureur du syndicat des copropriétaires à indemniser la victime. Puis il organise la répartition finale de la charge : la locataire, tenue d’entretenir le chauffe-eau et d’alerter le bailleur en cas de grosses réparations, n’avait fait ni l’un ni l’autre — son assureur devra donc garantir intégralement l’assureur du syndicat. Le bailleur, lui, est mis hors de cause : rien n’établissait que la fuite relevât des grosses réparations à sa charge.

Un dernier point mérite l’attention. Monsieur M. figurait encore sur le bail de l’appartement, et les assureurs ont tenté de lui opposer sa propre qualité pour lui imputer le défaut d’entretien du cumulus. Peine perdue : il n’occupait plus les lieux depuis 2020, situation de fait opposable au syndicat des copropriétaires, qui n’est pas partie au bail. Aucune faute ne pouvait donc lui être reprochée. La tentative de retourner le statut de la victime contre elle-même a échoué.

Conformément aux règles déontologiques de la profession d’avocat, la décision citée est réelle et intégralement anonymisée ; les résultats obtenus dans un dossier ne préjugent pas de l’issue d’autres dossiers.

Et maintenant ? Expertise médicale et provision

La responsabilité étant tranchée, s’ouvre la seconde phase : l’évaluation du préjudice. L’expertise médicale judiciaire ordonnée par le tribunal couvre l’intégralité des postes de la nomenclature Dintilhac — déficits fonctionnels, souffrances endurées, incidence professionnelle, assistance par tierce personne, préjudice d’agrément… La provision de 2 000 € allouée, assortie de l’exécution provisoire, permet à la victime de faire face sans attendre. C’est à ce stade que l’assistance d’un médecin-conseil de victime et d’un avocat dédié fait toute la différence sur le montant final de l’indemnisation.

Les bons réflexes après une chute dans un immeuble

Consultez un médecin immédiatement et faites établir un certificat médical initial décrivant précisément les lésions. Identifiez les témoins et recueillez leurs coordonnées avant qu’ils ne disparaissent. Photographiez les lieux sans attendre — la flaque, la marche, l’éclairage — car les traces s’effacent vite. Signalez l’incident au syndic par écrit et conservez sa réponse : dans notre affaire, c’est l’ordre d’intervention du syndic auprès du plombier qui a scellé le dossier. Si les désordres persistent, un constat d’huissier fige la situation. Enfin, ne signez aucune offre d’assureur sans avis : comme le montre cette affaire, les compagnies commencent souvent par tout contester avant que le tribunal ne les condamne.

Questions fréquentes